Nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Cơ sở pháp lý
- Khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 (Có hiệu lực từ ngày 01/08/2024).
- Điều 23 và Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Có hiệu lực từ ngày 01/08/2024).
Phân tích chi tiết
- Điều kiện kinh doanh: Dự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công, hồ sơ thiết kế và biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng đối với chung cư.
- Bảo lãnh tài chính: Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Thanh toán: Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (riêng tiền đặt cọc tối đa không quá 5% giá bán nhà ở). Cụ thể, số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, và 95% trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ví dụ thực tiễn
Thực tế đã có nhiều trường hợp rủi ro khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà người mua chịu thiệt. Theo một bài viết trên VnExpress, những thay đổi tại Luật Kinh doanh bất động sản mới với mức trần đặt cọc 5% giúp hạn chế chủ đầu tư lợi dụng chiếm dụng vốn của khách hàng.
Khuyến nghị pháp lý
Theo các chuyên gia pháp lý từ Phan Law Vietnam, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình đầy đủ các hồ sơ pháp lý, đặc biệt là văn bản thông báo đủ điều kiện bán của cơ quan nhà nước và hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng trước khi tiến hành đặt cọc hay ký kết hợp đồng mua bán, nhằm phòng tránh mọi rủi ro tài chính có thể xảy ra.