Giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định áp dụng cho một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định (như tính tiền bồi thường, tiền sử dụng đất). Khác với Bảng giá đất, giá đất cụ thể được xác định riêng lẻ dựa trên nguyên tắc thị trường tại thời điểm định giá.
Cơ sở pháp lý
- Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024.
- Điều 160 Luật Đất đai 2024.
- Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất.
Phân tích chi tiết
- Tính thời điểm: Chỉ áp dụng tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền quyết định, không cố định lâu dài.
- Phương pháp định giá: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
- Trường hợp áp dụng: Chủ yếu tính bồi thường khi thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất khi giao/cho thuê không qua đấu giá, cổ phần hóa doanh nghiệp.
- Thẩm quyền: UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện (theo phân cấp) quyết định phê duyệt.
Ví dụ thực tiễn
Trong công tác đền bù dự án Vành đai 3 TP.HCM, mức giá bồi thường đất nông nghiệp được UBND TP phê duyệt cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất nhờ áp dụng các hệ số điều chỉnh thị trường linh hoạt. (Tham khảo: Nhiều thay đổi trong bồi thường đất đai – Báo Lao Động).
Khuyến nghị pháp lý
Khi bị thu hồi đất, người dân cần rà soát kỹ quyết định bồi thường, đặc biệt là căn cứ tính giá đất cụ thể. Theo nhận định của các luật sư tại Phan Law Vietnam, việc thu thập trước các hợp đồng giao dịch bất động sản lân cận tại cùng thời điểm sẽ là bằng chứng quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi tối đa khi phát sinh tranh chấp bồi thường.