Định nghĩa
Chủ đầu tư dự án bất động sản là cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, giao nhiệm vụ hoặc cấp phép thực hiện dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Cơ sở pháp lý
- Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024).
- Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024).
- Khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020).
Phân tích chi tiết
- Điều kiện kinh doanh: Để trở thành chủ đầu tư dự án bất động sản, tổ chức phải được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, đáp ứng năng lực tài chính và không bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Nghĩa vụ và trách nhiệm: Chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm toàn diện từ khâu lập quy hoạch, xin cấp phép, triển khai thi công cho đến khi nghiệm thu, bàn giao công trình và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng.
- Hạn chế ủy quyền ký hợp đồng: Theo quy định mới nhất từ Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư tuyệt đối không được ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác (như đơn vị phân phối, môi giới) ký kết hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng.
- Quy định về thu tiền đặt cọc: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Ví dụ thực tiễn
Trên thị trường hiện nay, do áp lực tài chính hoặc chiến lược kinh doanh, nhiều dự án bất động sản được chuyển nhượng từ chủ đầu tư này sang chủ đầu tư khác thông qua các thương vụ M&A (mua bán sáp nhập). Theo VnExpress, các “ông lớn” trên thị trường liên tục đua nhau thâu tóm các dự án bất động sản gặp khó khăn để tái khởi động, bổ sung quỹ đất sạch và đưa sản phẩm đến tay khách hàng.
Khuyến nghị pháp lý
Giao dịch bất động sản là giao dịch có giá trị lớn, do đó rủi ro từ phía chủ đầu tư dự án bất động sản luôn hiện hữu nếu khách hàng không tìm hiểu kỹ. Các chuyên gia tại Phan Law Vietnam khuyến nghị người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng uy tín, năng lực tài chính và đặc biệt là hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư (như quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai).
Bên cạnh đó, khách hàng tuyệt đối chỉ ký hợp đồng mua bán, đặt cọc trực tiếp với chủ đầu tư, không ký qua các sàn giao dịch hay cá nhân môi giới dưới hình thức ủy quyền để bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của mình trước pháp luật theo quy định mới.